20年20人专访｜孙鹏：办公与商业的边界更加模糊

　　圆锥内圈组件视在质量机械创新设计普通平带容积效率平面凸轮机构减压器2023年，作为中国领先的商业地产主流媒体和活动平台，房讯网（FUNXUN）迎来了二十周年庆典，感恩二十载，携手再出发！二十年，我们与时代共进，我们与行业同行。二十年，我们记录时代也被时代记录，我们见证时代也被时代见证，我们守护时代也被时代守护。

　　2023年12月，针对商业地产（写字楼、产业园）行业的过去、现在和未来以及行业发展新模式一系列问题，全联房地产商会写字楼分会联合房讯网（FUNXUN）组织开展了商业地产20年20人专题采访活动，通过采访商会会长、常务理事、专家学者、研究机构和代理机构，以谁为行业赢得未来为主题，致敬行业创新者二十年发展历程，并形成一系列报告成果在中国写字楼产业园发展论坛第二十届年会上发布。

　　近日，全联房地产商会写字楼分会副会长、金地集团北京公司副总经理孙鹏接受了房讯网的专题采访。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为过去20年商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的发展格局和发展成就？

　　孙鹏：过去20年，商业地产（写字楼、产业园）行业经历了许多前所未有的发展和变化。主要体现在以下：

　　绿色低碳健康正在成为未来商业市场的新风尚，加快发展绿色健康建筑也是国家长远发展大计的重要组成部分。绿色发展、绿色建筑，已成为全球共识。

　　从开发商来看，ESG以及碳披露相关的强制性要求正在推动建筑业转型，开发商将加大对可持续设计和施工策略的投资，在建筑结构中碳储存，并记录设计细节对环境和社会的影响。

　　从需求端来看，企业忧虑环境污染对员工健康造成影响，正在不断通过改良办公环境来寻求对策。因此，办公环境影响企业对办公楼选址的决策，绿色健康办公则有助于提升其满意度和忠诚度。

　　例如，米其林中国区总部大楼项目已获得LEED、WELL双铂金级认证。LEED认证体系是国际性绿色建筑认证系统，是全球范围内认可度最高、最完善、使用最为广泛、最有影响力的绿色建筑评估标准；WELL被誉为建筑界认证标准的奥斯卡，注重以人为本及对室内环境的提升。

　　商业楼宇作为城市重要的公共服务设施，其智能化水平直接影响着企业的办公效率和服务品质。互联网+、人工智能、大数据等前沿科技的不断进步，为商业地产行业带来了新的发展契机。依托高新技术赋能，楼宇管理呈现智能化、精细化、专业化、平台化的发展趋势，管理效率和服务水平得以大幅提升。随着智慧城市建设不断推进，楼宇作为城市的核心基础设施之一，其智能化楼宇也是未来智慧城市的重要构成环节。

　　在国家层面，也对存量物业运营盘活做出过指导意见。2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国 办发〔2022〕19 号），对盘活存量资产的重点方向、盘活方式、支持政策、回收资金使用及 各类风险防控举措、组织保障等方面进行了明确规定，以确保有效盘活存量资产，形成存量 资产和新增投资的良性循环，提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有 效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平。

　　但是大量的存量物业也存在一些问题，尤其是早期大城市核心区的商业、办公、产业园区等项目，普遍占据着城市的核心商圈、交通枢纽位置，但无论是硬件设施，还是功能配套均无法适应新时期的业态需求，进而产生大量闲置物业，造成资源浪费。

　　因此，根据市场规律和产业发展需求进行存量提质改造，能够提升商业体的市场竞争力，同时优化区域产业结构。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为2023年以来商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的创新模式和创新案例？

　　孙鹏：关于2023年创新模式和创新案例，以金地启汇中心为例，个人认为有几个趋势值得关注：

　　办公、商业复合空间交融，边界越来越模糊： 随着办公和商业行业发生深刻变化，办公与商业的边界更加模糊，商业与办公业态融合，例如，办公客户要求同一项目满足展示和办公需求，商业越来越多的体验中心选择入驻办公楼宇。

　　构建综合产业服务平台：商业楼宇发展一定是走向运营端，要坚持与企业长期合作陪伴的态度进行全周期的管理，要从单纯的买卖、租赁等传统地产思维逻辑中跳脱出来，以深度运营的理念进行运作，建立圈子文化，在资源共享、金融服务、人才协作、企业孵化等方面保持密切合作，构建综合产业服务平台，赋能企业发展。

　　房讯网：作为一名从业者，您认为未来20年商业地产（写字楼、产业园）行业将呈现哪些翻天覆地的演化趋势和演化形态？

　　目前美国、新加坡、日本等发达国家，已形成了以房地产投资信托基金（REITs）为核心的商业地产轻资产发展模式，但目前中国的轻资产合作方式，尚处于摸索阶段，未形成广泛推广的模式，也没有建立很好的标杆项目，只是形式上有一些新的方式。对于大多数企业来说，由于大部分资源还是建立在自身项目和资源的基础上运营，未被社会广泛认同和接受，因此，不能算真正的轻资产运营。

　　商业地产的轻资产方向，将会有一个渐进过程，不会轻易取得成功，但其代表社会资源新的配置方向，是社会分工进一步走专业化细分的结果，也会为中国的百姓投资以及社会的各类基金，提供新的投资方向和参考的案例。