龙年起步就开卷？南开+格调95平就配开敞阳台

　　但城市发展到今天，疯狂的扩张脚步终于慢了下来，这些煎饼摊出去发现，鸡蛋不够了。人口流入量持续回落、城市化水平增长乏力，城市从向外拓展演变为向内要效率。

　　天津十一座新城已经许久未提，而城市核心区大面积集中连片的老破小、闲置荒废的连片与边角土地、通行不便的道路、城市发展阶段已经明显失衡的配套，成了城市衰落的标志与内生的顽疾。

　　所以我有个判断说天津的2024是盘活，一个重点是空置楼宇的盘活，另一个就是城市更新。首批启动的城市更新项目包括河东的井冈山、津龙湾；南开的西营门、河北的意风区与天美，和平的劝业场周边。都是占据了城市优势地段，却因低效、低品质成为城市发展过程中的弃儿。

　　这类型区域发展极早，处于极优质的位置，而且拥有城市级的配套资源。最典型的广州猎德村，与广州的城市中轴线花城大道仅有两个街区，一个路口外事摩天大楼与小蛮腰，一个路口就是脏乱差。

　　2007年广州猎德村启动更新改造机械创新设计，不仅将整个片区的城市道路高标准改造，而且大面积增加的公共绿地资源，配合先天地段优势一举成为高端住区，随便一搜就是十万左右的单价。新引入的学校资源以及医疗、商业物业成为承接花城大道外溢资源的首选地带，一个城中村摇身一变成为城市核心商务区的一部分。

　　天津从2022年起，曾经躁极一时的外围新城明显速度放缓，但是中心城区却呈现出逆市的火爆平面凸轮机构，2024年伴随着一批城市更新项目的入市，这种热点转移会进一步分化。从纯地产开发型项目向城市更新的配套住宅项目转移。因为这类项目，往往不仅有地段优势，还同时具备片区综合提升带来的逐步兑现的潜力。

　　在所有城市更新项目中，关注度最高的是和平金耀广场，其次就是西营门片区。前者源于学区优势与海信在布局，后者更多是市场需求与格调的影响力。眼下南开楼市处于高端与边缘严重俩极分化，市场需要一个腰部改善盘。而格调的成名作就在南开，格调空间与格调春天距离长虹公园西项目直线公里。

　　西广开还是三不管的时候，格调操盘23万方的大盘格调春天，大社区小组团在高层小高为主的社区实现了公共景观空间的强化，中式造园手法一举成名。二十年前就引入入户花园、户户露台、高层高观景露台等手法，让这个项目一举热销。更不可思议的是，当年就建造了3000平米的大型会所，国标泳池、健身中心、网球场等高档配套。

　　格调故里入市时在核心区做别墅是非常大的挑战，现在回过头看，外立面不光延年性非常强，经历多轮修改才调至而成灰色青砖依然非常经典。园林中西结合中间锥面，每条路的尽头都是节点，曲径通幽，两侧植物掩映，基本上感觉不到建筑的存在。

　　而且格调持续在投入资源维护这些老社区，物业费收缴率能达到99%，在十五年左右的二手房里这是难以想象。现在与同期小区差价都在5000元/㎡以上，二手房的保值升值与小区自身的品质和物业的持续维护是分不开的。

　　从鬼市到高端富人区，格调通过一系列项目打造成功带动南开区的城市核心从老城厢向西跨过南开三马路，将西广开纳入核心区范畴。好的住宅项目打造普通平带，真的可以改变一个片区的面貌。

　　2024年南开区重点谋划了三个城市更新项目，北部的西营门西城市更新项目、中部的天开高教园、南部的天拖片区，三大项目意味着对于三个片区资源的重新整理，成为激活南开区发展的关键。

　　西营门片区处于南开区东西跨度的中央地带，也是南开区存量用地最为集中的片区。一条黄河路可以贯通南开大悦城、老城厢、天津站乃至于和平路等重点商圈。而纵向上，红旗路贯通整个南开南北，成为南开区为数不多的核心区域。

　　以城市更新切入该片区开发对这个片区来说远比西广开更具潜力。格调操盘的西广开是打造一个项目，带动一个片区，而此番操作是：更新一个片区，打造一个项目。馥颂花园格调就自掏腰包把周边界面做了提升：浩江道绿化带上密植法桐，南侧的环渤海外表皮提升，甚至还增设了夜间的泛光。

　　格调轻车熟路的操作能否让城市核心区进一步向西拓展，成为长虹公园西项目的关键看点。城市更新是个激活城市核心的猛药，用对了，焕发新生活力的核心区土地与成熟优势的配套，会实现产出效率的倍数级增长。

　　长虹公园西项目首期地块建面12万平方米，4宗地块整体建筑面积高达27万平方米，在城市核心区绝对属于大项目。首期地块2.7的容积率，排布了4排住宅，南北进深很足，三个景观通廊，楼间距最小在36米以上，最大达到了48.2米，意味着楼栋拥有很好的视野纵深，通透感更强，在格调手中这三条景观通廊一定会是项目最大的亮点。

　　社区规划了16栋楼，大高层沿外围布置，小高层与洋房在南侧与核心区形成围合，严格的中轴对称。东侧是超过9米的配建，必然是社区大堂，2层9.75米高，意味着内部挑空会非常奢侈。格调从榴园开始到美古花园在社区大堂上的着力越来越重，该地块建筑体量与景观的连贯性很强，具备打造惊艳社区入口的空间，呈现后估计会很震撼。

　　秘密君让设计朋友逆向工程了一下户型配置。常规项目高层中户多数布局89平方米三室户型，但往往只有一个卧室能满足居住舒适度要求，其他两卧面宽或者进深必有一头是2.7米，放个双人床走道就极度逼仄。但格调长虹公园西项目明显户型尺度略大，直接做到了95平方米的真三室，三个卧室都真正能满足居住需要，功能性极强同时也真正给到了三室的舒适度。更神奇的是还配置了时下热门的开敞阳台，不论是种花种草还是晒太阳观景，甚至是拓展客厅空间，生活的多样性明显不是普通项目能比的。

　　一步到位真三室户型而且超级配置开敞阳台，已经可以看到这个项目的改善路线与品质定位。

　　北侧中央高层整个开间能达到41米以上，如果扣除中户的三个面宽，端户面宽足够布局一个127平方米户型，这也是高层端户最舒适的尺度。东西俩侧的高层楼栋整体面宽略小，在40米左右，意味着端户户型会进一步压缩，临街一般配置户型面积更小模糊集，可能存在105左右的高层端户与117左右的户型组合。概括起来看：高层大概率是117+95+95+127、127+104+127的户型配置圆锥内圈组件。

　　小高层处于中央位置，一梯两户，楼栋面宽28米左右，基本可以判断是143平方米户型，在这个户型面积上，绝对可以做出非常舒适的户型空间。洋房全部位于中轴线左右，而楼王位置面宽尺度明显更大，预计户型在170平方米左右。换句线平方米两种。

　　算下来，格调覆盖了95-170平方米完整的面积段，在整个南开核心区已经高端化的市场环境下，主流面积段配置无疑是补足了最为匮乏的供应区间。

　　除了户型尺度之外，规划图上透露的另外俩个非常重点的信息是——洋房首层足了实体小院，而且所有产品在客厅部位都有明显突出，配置了开敞阳台。目前开敞阳台只在体北金茂府才有全线产品配置，项目起步价格都在700万以上，已经成为豪宅产品的专属。但格调直接拿出来放在所有户型上，再配合格调的园林手法，坐在阳台上赏园，绝对是降维打击。

　　而且有消息称会在长江道以南的规划小学用地新建一所中营小学南开中学组成九年一贯制视在质量。改善盘的配置，但是主流的户型面积段，唯一的关注点就剩下了价格。

　　目前整个南开区价格严重两极分化，学府、广开、长虹公园板块均价全部在5.2万元/平方米以上，价格最低的向阳路板块均价3.85万/平方米，而且是定位学区刚需项目的价格水平。据说格调会在长虹公园西项目配置精装，算下来价格必然过4万。长虹公园西本身位置较向阳路与天拖更为核心，再加上规划图已经释放的所有产品带露台，即使是不考虑格调的景观与品牌溢价，都足够支撑这个项目站上4.2万/平方米的水平。

　　城市更新的确是个新事物，但其实老旧小区改造、成熟区域的更新在任何城市都在上演，当年格调再造西广开本质上也是一种更新。城市发展到眼下，几乎不存在推翻重来、片区再造的机会，但是好的项目一定会是激活一个区域的起点。所以我说2024年的天津楼市是回归之年，城市更新带动购买力视野重回核心区，而核心区仿若蒙尘的珍珠也必然会在更新后出现新一轮价值兑现。当城市更新遇到格调，品牌与产品是保值的基底，而更新意味着价值提升的想象空间华东动力。